剛到舊金山時，老麥的公司很貼心又豪爽地幫我們在舊金山現代美術館附近的大廈繳了兩個月租金，讓我們有時間能找房安頓。那是一棟有警衛、健身房和屋頂花園的現代公寓大廈，一房一衛，在客廳和臥室就能瞥見海灣大橋景觀。打聽下來，當時一個月租金要價＄3,900美金，我與老麥只好摸摸鼻子搬走，在四個街口外租了一間稍微小ㄧ點點的公寓（770 sq. feet），沒有大橋景觀但有安靜的公共中庭花園，每月＄2,900美金，簽約的當時心裡還是覺得：「我的媽啊，舊金山租金好貴。」

事隔才三年，如今＄2,900的租金在市區只能找到Studio，至於那棟我們當年租不起的大廈，後來得知每年都固定調漲租金，漲幅約12%。若要為舊金山的房市下個座右銘？我想大概會是：「Nothing is impossible.」每當人們認為「拜託～不可能再高了吧！？」，結果又是跌碎一地眼鏡。

房市的失調讓舊金山失衡的天枰更加傾斜，政府若是無法及時舒緩，很難想像15年後，這裡是否還有我們的容身之地？

失衡的舊金山 (下) 集, 原文同步刊登如下：

密遜區（Mission District）的克萊里恩巷（Clarion Alley），是舊金山最知名的壁畫藝術巷，展示著由逾百位壁畫藝術家共同參與、約 50 幅的新舊壁畫。這裡的壁畫風格大膽前衛，內容諷刺著當前社會問題。

隨著年代的演進，舊金山的藝術家們曾經在此透過壁畫藝術，呼籲大眾重視同性戀人權、毒品現象、反戰爭、反資本主義等議題。近兩年，壁畫家則毫不留情地在圍牆上繪出「征富人稅」、「反士紳化」、「殺死科技酷斯拉」、「砸毀科技公司通勤巴士」、「炸掉豪華公寓」、「迫遷 Google」等壁畫或標語，劍拔弩張。

舊金山老居民對於科技新移民的厭惡，並非沒有理由。在 2010 年開始發酵的這波科技浪潮下，新興軟體科技公司，如 Twitter、Uber、Airbnb、Yammer、Pinterest 等陸續在舊金山市成立企業總部，更多的小型新創公司也如雨後春筍般冒出，讓舊金山成為欣欣向榮的機會之都。

即便坐落在非尖峰時段也需 1 小時車程的矽谷大型科技公司，如 Google、Apple、Facebook 等，也為了吸引人才，斥資打造配備 Wi-Fi、軟墊皮椅的通勤專用雙層巴士，在舊金山市內的 118 條路線、2,978 個接駁點運行，每工作日搭載約 17,000名 員工，往返舊金山的住家與矽谷辦公室。短短 4 年間，舊金山市的人口總數增加了將近 5 萬人，在這塊 46.9 平方英畝的土地上，負荷著約 852,469 位居民，成為美國第二大都會稠密區，僅次於紐約市。

反曼哈頓化的失策，都市建設與城市發展速度懸殊

諷刺的是，舊金山居民與政治家們自 1980 年代開始，便極力避免讓此城市成為第二個紐約大都會。當時的舊金山都市計劃委員會主席加德納緬因（Gardner Mein）曾在一場公聽會中疾呼：「高樓大廈就像海洛因一樣，一旦縱容就無法停止！」受到這股「反曼哈頓化 Anti-Manhattanrization」思維影響，舊金山執行著非常嚴格的「都市分區（Zoning）」與樓高限制。

目前，城市中約有 80% 的區域皆為 4 層樓以下的房子，靠太平洋岸的西部區域，更多數是 2 至 3 層樓的單戶或雙戶平房。加上，市政府對於新建案的審查繁複冗長，使得整體住宅數量在 2010 至 2014 年人口暴漲的同時，只增加了8,290 戶，住宅極度供不應求。

除了土地使用的低效率，由 1979 年沿用至今的「租金管制（Rent Control）」政策，更讓居住問題雪上加霜。在舊金山，約有 82% 的多家庭租貸住宅皆受到「租金管制」保護──規定 1979 年 6 月 13 日以前發照的租貸住宅，只要房客承租超過 1 年，屋主每年的租金漲幅不得超過該年城市消費者物價指數的 60%。以 2015 年為例，漲幅不能超過  1.9%。屋主只能在原先的住戶搬走後，才能將租金重新調整為市場價格。

不合時宜的政策，將舊金山的租屋市場推向兩極化。以同區的兩房租貸住宅為例，2015 年起租的新住戶需負擔 5,500美金（約新台幣 18 萬元）的市場價格，1982 年起租的住戶僅需支付 365 美金（約新台幣 1 萬元），美金相差 15 倍。為了維持低廉租金，獲得租金管制優惠的居民自然盡其所能，承租越久越好。

持續擴大的迫遷潮，屋主與居民戰火蔓延

租貸住宅的低流動率，加倍哄抬了市價租金，更炒熱了房地產買賣市場，造成舊金山住宅普遍「租貴、買更貴」的窘境。目前，舊金山的兩房住宅售價中位數為 120 萬美金（約新台幣 3,800萬元），年增幅為 14.7%，預估仍將持續上揚。

對於經營租貸住宅的屋主而言，調整租金為市場價格、轉變出售、甚至是收回自住，便成為了理想選項，引爆了規模越來越大的迫遷潮（Eviction）。過去 5 年間，舊金山市共有 8,941 戶住戶，收到房東依法申請的迫遷通知。憤怒的居民們組織起各種反迫遷的抗議活動，聚集在屋主、相關建商、與律師的住宅和辦公室前喧嘩示威，高舉肖像、布條，怒喊著「這是我們的家，停止迫遷」、「科技等於死亡」、「還我居住人權」。

示威居民的確說對了一點，人民理應能安心自在地享受居住的權利，只是這項權利的落實，也不應該由危及他人的財產所有權而獲得。在這對立紛爭、戰火蔓延的迫遷潮下，許多屋主和居民一樣同為受害者。

要解決舊金山居住的失衡問題，必須回歸基本根源：重新調整都市分區（Zoning）等的建設政策，在美觀優化及歷史保存的前提下，提升土地的使用效率。包括，配合目前人口成長趨勢，加速新住宅的建設，同時，確保新建設中低價社會住宅的數量，並嚴守申請條件與調整分配，讓社會各階層的民眾皆能適得其所。

2030 年，舊金山的總人口數預估將破 98 萬人，城市至少將需要興建額外的 72,530 戶新住宅，才足以負荷新增的人口和家庭數。15 年後，當我們這些新居民變成老居民時，舊金山，是否還有我們的容身之地？

延伸閱讀：失衡的舊金山（上）：一街之隔的富裕與赤貧

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